Os preços anunciados para novos aluguéis residenciais acumulam alta de 9,28% nos 12 meses encerrados em julho de 2026, mais que o dobro do IPCA de 4,44% no período, segundo o Índice FipeZAP de Locação Residencial. Enquanto a renda imobiliária mantém espaço entre investidores, a Reforma Tributária na locação de imóveis acrescenta uma nova preocupação para parte dos proprietários, a incidência de IBS e CBS e, para pessoas físicas enquadradas como contribuintes, a emissão de documentos fiscais a partir de 2027.

Julia Lopes, especialista em planejamento patrimonial e sucessório e sócia da Tributo Certo, empresa especializada em inteligência tributária, contabilidade estratégica e recuperação de créditos fiscais, afirma que a mudança exige uma análise mais ampla dos patrimônios mantidos para geração de renda. “A Reforma Tributária na locação de imóveis faz com que o proprietário precise olhar não apenas para o valor recebido, mas também para a quantidade de propriedades, a estrutura utilizada e as obrigações fiscais decorrentes dessa renda”, afirma a especialista. 

Reforma Tributária na locação de imóveis não atinge todo proprietário da mesma forma

A Lei Complementar 214 estabelece critérios específicos para que uma pessoa física que recebe aluguel seja considerada contribuinte regular do IBS e da CBS. Para o enquadramento pela locação, duas condições precisam ocorrer simultaneamente no ano anterior: a receita com locação, cessão onerosa ou arrendamento deve superar R$240 mil e as operações precisam envolver mais de três imóveis distintos. O limite financeiro é atualizado mensalmente pelo IPCA.

Isso significa que ter quatro imóveis, isoladamente, não coloca automaticamente o proprietário no regime regular. Da mesma forma, ultrapassar o limite de receita sem cumprir o requisito de quantidade de propriedades não basta para o enquadramento previsto nesta regra.

Rafael Rocha, administrador de empresas, cofundador e executivo comercial da Tributo Certo, avalia que o acompanhamento precisa considerar a operação como um todo. “É necessário acompanhar a carteira como uma atividade econômica, e não avaliar cada aluguel de forma isolada. Um investidor pode começar o ano fora dos critérios e, dependendo da evolução da receita e da quantidade de imóveis, passar a uma situação que exige outro nível de controle tributário”, explica o administrador.

O Decreto 12.955 detalha ainda a situação de quem ultrapassa os limites durante o próprio ano. Na locação, a pessoa física poderá se tornar contribuinte naquele exercício quando a receita exceder em 20% o limite previsto e também foi observada a quantidade mínima de imóveis estabelecida na regulamentação.

Nota fiscal passa a exigir atenção em 2027

Um dos pontos que mais despertam dúvidas é a emissão de documentos fiscais por pessoas físicas. Em julho de 2026, o governo alterou o cronograma originalmente previsto e adiou para 1º de janeiro de 2027 a obrigatoriedade de inscrição no CNPJ e de emissão dos documentos fiscais previstos na regulamentação da CBS para pessoas físicas enquadradas como contribuintes. A Receita Federal confirmou a mudança em comunicado publicado em 22 de julho.

A inscrição no CNPJ, segundo o próprio Fisco, terá finalidade cadastral e tributária e não transforma o proprietário em pessoa jurídica. A medida busca permitir a identificação e a apuração das obrigações relacionadas à CBS.

Para a sócia da Tributo Certo, o adiamento não deve ser interpretado como motivo para deixar a preparação para o próximo ano. “A nota fiscal na locação de imóveis não será uma obrigação indistinta para qualquer pessoa que tenha uma propriedade alugada. Primeiro é preciso verificar o enquadramento. Para quem estiver dentro das regras, porém, 2026 é o período para organizar informações, documentos e controles antes de a exigência começar”, ressalta.

Aluguel terá tratamento específico no IBS e na CBS

As operações de locação, cessão onerosa e arrendamento estão expressamente incluídas entre aquelas sujeitas ao IBS e à CBS quando realizadas por contribuintes enquadrados no regime regular. A legislação prevê tratamento específico para o setor imobiliário e determina redução de 70% nas alíquotas aplicáveis às operações de locação.

No aluguel de imóveis residenciais, há ainda um redutor social de R$ 600 por imóvel e por mês na base de cálculo, valor que também é atualizado pelo IPCA. A regra se aplica às operações realizadas por contribuintes sujeitos ao regime regular dos novos tributos.

A mudança também coloca contratos e estruturas patrimoniais sob revisão. Para quem concentra imóveis em uma empresa ou utiliza outras formas de organização patrimonial, a análise não deve se limitar à comparação de alíquotas. Entre os pontos que exigem atenção estão a titularidade dos bens, a finalidade da estrutura, a forma de recebimento dos aluguéis, os custos envolvidos e os impactos sucessórios.

O cofundador acrescenta que contratos, cadastros e informações financeiras precisam refletir a operação efetivamente realizada. “A nova tributação dos aluguéis aumenta a importância de saber exatamente quanto cada imóvel gera, quem é o titular, como o contrato foi estruturado e quais obrigações estão associadas àquela receita. Organizar isso antes da entrada das novas exigências reduz o risco de erros quando a operação fiscal passar a exigir mais informações”, conclui.

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