Os fundos imobiliários de shoppings pagam hoje mais dividendos do que a operação consegue gerar. Em média ponderada, o resultado distribuído aos cotistas está cerca de 13% acima do indicador que mede a geração de caixa recorrente dos fundos. A diferença vem de eventos não recorrentes, como ganhos de capital com a venda de ativos. A conclusão está no relatório Cobertura de FIIs – Shopping Centers, elaborado pela Empiricus.

“O dado muda a forma de olhar o setor. O dividend yield, visto isoladamente, pode superestimar a capacidade do fundo de gerar renda de forma recorrente. Neste momento do ciclo, a escolha deve privilegiar portfólios dominantes, preço atrativo e proventos bem cobertos pela operação", afirma Caio Araújo, analista da Empiricus.

Desconto em relação ao patrimônio

O setor negocia a 0,85x o valor patrimonial (P/VP), abaixo da média histórica de 0,93x. Segundo o relatório, o desconto reflete o custo de capital elevado, a atratividade da renda fixa e sinais de moderação no consumo das famílias. O estudo avalia, por outro lado, que a desaceleração da atividade e a melhora da inflação abrem espaço para novos cortes da Selic. Uma redução mais consistente dos juros pode favorecer a reprecificação das cotas.

Vacância baixa, vendas reais no vermelho                              

 Os indicadores operacionais seguem saudáveis. A vacância mediana dos shoppings está entre 4% e 5%, patamar historicamente baixo. A inadimplência e o custo de ocupação dos lojistas estão controlados, e o fluxo de visitantes cresce. O ponto de atenção são as vendas. O crescimento nominal desacelerou, e o resultado real, descontada a inflação, está negativo em todos os meses recentes da série analisada. O estudo atribui o movimento aos juros altos, ao crédito mais restrito e ao maior comprometimento da renda das famílias.

Na avaliação do relatório, os shoppings continuam atraindo público, mas vendem menos. Segundo a Abrasce, mais da metade dos motivos de visita está ligada a lazer, alimentação, cinema e eventos, o que ajuda a sustentar o movimento. "A operação está protegida no curto prazo, mas o setor continua sensível ao consumo. Por isso, seletividade é a palavra-chave", diz Araújo.

Reforma Tributária traz decisão irretratável

 A partir de 2027, a CBS entra em regime integral, e o IBS segue com alíquota de transição. Os fundos que atenderem aos requisitos de número e concentração de cotistas poderão optar, de forma irretratável, pelo regime regular de IBS e CBS. Nas locações sujeitas a esse regime, a legislação prevê redução de 70% nas alíquotas. Quem ficar fora não recolhe os tributos sobre a receita de aluguel, mas também não pode aproveitar créditos sobre despesas e investimentos. Em shoppings, que têm custos relevantes com energia, segurança, limpeza, manutenção, publicidade e obras, os tributos pagos na cadeia podem se transformar em custo definitivo. Segundo o estudo, o impacto sobre os rendimentos não será uniforme e dependerá da estrutura de custos, do volume de investimentos, da capacidade de aproveitar créditos e do eventual repasse aos lojistas.

Setor em números

O Brasil tem 658 shopping centers, com 18,3 milhões de m² de área bruta locável (ABL), cerca de 471milhões de visitas por mês e faturamento de R$ 200,9 bilhões em 2025, segundo a Abrasce.

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